Divergência entre área construída e registro imobiliário pode travar financiamentos e exigir regularização técnica. Entenda os riscos.
A aquisição da casa própria representa a concretização do patrimônio e da estabilidade financeira para a esmagadora maioria das famílias brasileiras. No entanto, a aparente normalidade de uma residência com garagem, varanda ou edícula pode esconder um entrave jurídico e registral severo. Não são raros os casos em que proprietários realizam reformas, habitam o imóvel durante anos sem percalços e, no momento em que decidem negociar o bem no mercado, são surpreendidos com a constatação de que parte da área física construída simplesmente inexiste na matrícula oficial arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Entrave registral e impactos bancários
Historicamente, a expansão de imóveis sem o devido processo de formalização é uma prática comum no Brasil, motivada tanto pela busca por economia imediata quanto pela complexidade burocrática dos órgãos municipais. Contudo, essa desconexão entre a realidade física e a descrição legal gera consequências imediatas quando uma venda depende de crédito imobiliário. As instituições financeiras submetem as propriedades a vistorias de engenharia detalhadas antes de liberar financiamentos; se a metragem aferida in loco for superior à descrita no documento cartorial, o banco suspende a operação ou calcula o crédito considerando unicamente a área formalmente regularizada.
Nesse cenário de divergência cadastral, os impactos dividem-se claramente entre os envolvidos na transação. De um lado, o comprador pode sofrer com a frustração do negócio e com atrasos expressivos na liberação de recursos; do outro, o vendedor perde liquidez, enfrenta custos inesperados e corre o risco de ver a negociação cancelada caso o interessado não queira assumir o passivo documental. Há ainda a cobrança de IPTU, que muitas vezes já inclui a ampliação com base em cadastros municipais georreferenciados, gerando a falsa impressão de que a construção estaria plenamente legalizada perante o registro público competente.
Caminhos técnicos para regularização
Para contornar o problema e sanar a irregularidade, os proprietários devem iniciar os trâmites diretamente na administração municipal. O processo exige a contratação de profissionais habilitados — como engenheiros ou arquitetos — responsáveis por atestar se a edificação respeita parâmetros fundamentais de zoneamento, recuos obrigatórios e taxas de ocupação do terreno. Após a aprovação da planta e a emissão do certificado de conclusão da obra (o chamado habite-se), torna-se indispensável quitar obrigações devidas perante a Receita Federal e apresentar a documentação completa ao cartório para formalizar a averbação.
O que ainda não está totalmente pacificado em muitos casos práticos é a atribuição definitiva dos custos decorrentes dessa regularização. A responsabilidade financeira depende expressamente das cláusulas estipuladas no contrato original de compra e venda, bem como da identificação de qual proprietário de fato executou a benfeitoria sem a devida averbação. Sem a análise minuciosa desses instrumentos jurídicos anteriores, resta incerto se o vendedor originário poderá ser acionado para ressarcir as despesas com taxas públicas e honorários técnicos suportados pela família compradora.
O que está em jogo: a segurança patrimonial e a liquidez de quem pretende comercializar imóveis residenciais. Proprietários devem obter certidões de matrícula atualizadas e comparar a metragem formal com a planta antes de assinar compromissos de compra e venda, evitando a recusa de financiamentos bancários e a aplicação de multas rescisórias causadas pela falta de habite-se e averbação cartorial.
Com informacoes de oantagonista.com.br.
Continue lendo
